Аренда солнечных батарей: то, чего вы не знаете, может замедлить или остановить продажу недвижимости в Бостоне

Каждый год все больше домовладельцев устанавливают солнечные батареи для получения энергии в своем доме. Использование солнечной энергии для питания вашего дома, безусловно, кажется положительным моментом. Но наличие арендованной системы солнечных батарей или договора о покупке электроэнергии (PPA) может помешать или помешать продаже вашей собственности.

Как работает солнечная аренда

Аренда солнечных батарей и солнечные PPA аналогичны аренде системы солнечных батарей для дома. Владелец заключает соглашение с компанией по аренде солнечной энергии, которое дает владельцу право на преимущества системы (энергию, которую генерируют солнечные панели) на срок действия контракта, который обычно составляет около 20 лет. В соответствии с этими соглашениями компания по аренде солнечных батарей владеет и обслуживает вашу систему солнечных панелей, поэтому она, а не домовладелец, имеет право на все скидки, налоговые льготы и финансовые стимулы, доступные для системы солнечных панелей. Потребители могут получить косвенную выгоду от этой экономии за счет более низких тарифов на электроэнергию.

Хотя термины «солнечная аренда» и «солнечный PPA» часто используются взаимозаменяемо, между этими двумя договоренностями есть разница. При аренде солнечной энергии арендатор соглашается платить фиксированный ежемесячный арендный платеж, который рассчитывается на основе предполагаемого количества электроэнергии, которую будет производить система, в обмен на право использования системы солнечной энергии. С PPA солнечной энергии, вместо того, чтобы платить за аренду системы солнечных панелей, арендатор соглашается покупать электроэнергию, вырабатываемую системой, по установленной цене за кВтч. Многие из этих соглашений предусматривают нулевую предоплату с ожидаемой средней экономией на счетах за коммунальные услуги в размере 10-30%. В большинстве случаев ставка будет увеличиваться на 1%-3% каждый год.Все это хорошо, если собственник планирует оставаться в доме до конца срока аренды через 20-25 лет, но что делать, если собственник хочет продать дом?

Вопросы для покупателей

Несмотря на рекламируемые преимущества, многие покупатели захотят, чтобы продавец выкупил за них оставшуюся часть аренды. Это может стоить 20 000 долларов или больше, в зависимости от контракта. Когда солнечные панели сдаются в аренду, а не покупаются домовладельцем, многие покупатели сочтут это скорее отрицательным, чем положительным моментом. Как и любая аренда, солнечные панели являются собственностью арендодателя, а не арендатора, поэтому теперь покупатель должен взять на себя арендные платежи на оставшийся срок. Покупатели часто беспокоятся о том, что оборудование потребует затрат на техническое обслуживание или устареет со временем, или просто считают, что лизинг — это действительно невыгодная сделка.

Если предположение согласовано, покупатели должны претендовать на собственную аренду, то есть иметь достаточно высокий кредитный рейтинг для этого. Многие покупатели с кредитным рейтингом выше 600 не могут претендовать на аренду, независимо от их желания.

Если вы выставляете свой дом на продажу, важно заранее связаться с лизинговой компанией, чтобы узнать о вариантах передачи и / или выкупа. Таким образом, вы можете быть готовы с копией соглашения и опций, а не быть застигнутыми врасплох позже.

Учитывая значительную разницу в затратах продавца между покупателями, принимающими на себя аренду, и продавцом, который должен выплатить ее при закрытии сделки, для листингового агента важно отметить существование системы солнечных панелей и то, находится ли она в аренде или в собственности, чтобы избежать недоразумений позже. Обязательства сторон в отношении солнечных панелей должны быть отражены в оферте или договоре купли-продажи. Если покупатель берет на себя аренду, ипотечный кредитор обычно включает ежемесячный платеж за систему в квалификационных коэффициентах покупателя для ипотеки.Это связано с тем, что, хотя имущество не принадлежит домовладельцу после закрытия, оно является постоянным обязательством. Однако стоимость, которую банк выдал бы взаймы, не увеличивается, поскольку арендованные панели являются личным имуществом, принадлежащим кому-то другому, а не домовладельцу, поэтому они не включаются в оценочную стоимость.

Вопросы для кредиторов

В 2016 году Fannie Mae выдвинула новые требования к своей ипотеке, когда в собственности находятся солнечные батареи. Если владелец имущества является владельцем солнечных панелей, применяются стандартные квалификационные требования для оценки, страхового покрытия и т. д. Однако, если солнечные панели арендованы у третьей стороны или принадлежат третьей стороне по договору купли-продажи электроэнергии ( PPA), требования:

1. Солнечные батареи не могут быть включены в оценочную стоимость имущества;
2. Собственность должна иметь доступ к альтернативному источнику электроэнергии, соответствующему общественным стандартам;
3. Ежемесячный арендный платеж должен быть включен в расчет отношения долга к доходу (DTI), если только договор аренды не структурирован таким образом, чтобы (а) обеспечить поставку определенного количества энергии по фиксированной цене в течение определенного периода и (б) иметь гарантия производства, которая компенсирует заемщику на пропорциональной основе в случае, если солнечные панели не могут обеспечить выход энергии, требуемый в договоре аренды на этот период. Платежи по договорам купли-продажи электроэнергии, в которых платеж рассчитывается исключительно на основе произведенной энергии, могут быть исключены из коэффициента DTI;
4. В договоре аренды или PPA должно быть указано, что любой ущерб, возникший в результате установки, неисправности, производственного брака или снятия панелей, является обязанностью владельца оборудования, и владелец обязан устранить ущерб и вернуть улучшения в их первоначальное или предшествующее состояние (например, звуко- и водонепроницаемость, которые архитектурно соответствуют дому);
5. Владелец солнечных панелей соглашается не быть названным получателем возмещения убытков (или застрахованным) в полисе страхования имущества владельца собственности, покрывающем жилое строение, к которому прикреплены панели. В качестве альтернативы этому требованию кредитор может проверить, что владелец солнечных панелей не является указанным получателем возмещения убытков (или застрахованным лицом) в полисе страхования имущества владельца недвижимости; а также
6. В случае обращения взыскания в договоре аренды должно быть указано, что кредитор или его правопреемник имеет право по своему усмотрению расторгнуть договор аренды и потребовать от стороннего владельца удалить оборудование, стать без уплаты какой-либо передачи или аналогичной платы бенефициаром договора аренды заемщика с третьим лицом или заключить новый договор аренды с третьим лицом на условиях не менее выгодных, чем у предыдущего собственника.

Учитывая эти требования к андеррайтингу, важно, чтобы кредитор получил копию договора аренды или соглашения PPA для рассмотрения андеррайтером в процессе утверждения ипотеки. Хорошей новостью является то, что, хотя большинство договоров аренды солнечной энергии, заключенных до 2016 года, не отвечали всем вышеперечисленным требованиям, солнечные компании, с которыми мы имели дело, были готовы внести поправки в свои соглашения. В каждом случае, когда мы спрашивали, они присылали поправки к аренде в течение дня или двух.

Суть в том, что если у вас есть действующий договор аренды солнечной энергии или вы рассматриваете его, очень важно, чтобы вы понимали связанные с этим долгосрочные обязательства. Многие домовладельцы убеждены, что лизинг солнечных батарей — это выгодная сделка, потому что им не нужно вкладывать деньги. Проблема заключается в долгосрочном воздействии аренды на возможность продажи собственности. Очень важно прочитать все детали контракта. А если вы их не понимаете, попросите кого-нибудь объяснить их вам. Учитывая различные доступные планы, очень важно найти время, чтобы сравнить ваши варианты.

Для получения дополнительной информации о вопросах недвижимости, свяжитесь с нами сегодня.

Адвокат по недвижимости в районе Большого Бостона с опытом закрытия сделок в Массачусетсе.
10 комментариев

Могут ли солнечные панели питать весь дом?? и какой тип солнечного сарая лучше и сколько это стоит? Могут ли солнечные батареи питать весь дом?? и какой тип солнечного сарая лучше и сколько это стоит?

Майкл, 24 ноября 2022 г., 02:30

В последние годы солнечные панели становятся все более популярными как способ выработки электроэнергии для дома и бизнеса. Солнечные панели — это чистый и возобновляемый источник энергии, который может помочь сэкономить деньги на счетах за электроэнергию и уменьшить углеродный след. Вот четыре основных преимущества установки солнечных панелей в вашем доме: 1. Экономьте деньги на счетах за электроэнергию 2. Уменьшайте свой углеродный след 3. Увеличьте стоимость вашего дома 4. Получите налоговые льготы и скидки на солнечные панели

Дэвид Кэмпбелл, 26 сентября 2022 г., 08:26

Нам нравится то, что мы делаем в Unrivaled Solar. Мы рады помочь планете, экономя ваши деньги! Свяжитесь с нами сегодня, и один из наших замечательных консультантов свяжется с вами!

Дэвид Кэмпбелл, 8 июля 2022 г., 02:15

Большое спасибо за то, что поделились замечательной информацией с читателями. Мы также предоставляем услуги по использованию солнечных панелей в США, взгляните на солнечные панели в Коннектикуте.

Джордана, 2 мая 2022 г., 06:16

Большое спасибо за то, что поделились замечательной информацией с читателями. Мы также предоставляем услуги по обслуживанию солнечных батарей в США, посмотрите

Джордана, 2 мая 2022 г., 06:13

Большое спасибо за то, что поделились этой важной информационной статьей. Мы также предоставляем полный комплекс услуг по солнечной энергии в Соединенных Штатах Америки. Массачусетс солнечные батареи

Анна, 2 мая 2022 г., 06:10

Большое спасибо за то, что поделились этой важной информационной статьей. Мы также предоставляем полный комплекс услуг по солнечной энергии в Соединенных Штатах Америки. Большое спасибо за то, что поделились этой важной информационной статьей.Мы также предоставляем полный комплекс услуг по солнечной энергии в Соединенных Штатах Америки. Большое спасибо за то, что поделились этой важной информационной статьей. Мы также предоставляем полный комплекс услуг по солнечной энергии в Соединенных Штатах Америки. Большое спасибо за то, что поделились этой важной информационной статьей. Мы также предоставляем полный комплекс услуг по солнечной энергии в Соединенных Штатах Америки. dde Большое спасибо за то, что поделились этой важной информационной статьей. Мы также предоставляем полный комплекс услуг по солнечной энергии в Соединенных Штатах Америки. Большое спасибо за то, что поделились этой важной информационной статьей. Мы также предоставляем полный спектр услуг по установке солнечных батарей.

Херри Алан, 2 мая 2022 г., 06:06

Есть много факторов, которые люди должны учитывать, когда хотят перейти на солнечную энергию. Первый шаг — выяснить, насколько большим должен быть массив. Вы не хотите слишком много или слишком мало, и вы должны учитывать количество солнечного света, которое вы получаете в вашем месте. Также важно учитывать затенение от деревьев или зданий. Следующим шагом является выбор типа солнечной конструкции, которую вы хотите.

Дэвид Кэмпбелл, 17 марта 2022 г., 08:30

Ух ты!! Удивительный блог. вы действительно великий писатель. Ваша процедура с солнечной панелью действительно великолепна. Установка солнечных панелей важна для экономии денег и защиты окружающей среды.

Дэвид Кэмпбелл, 31 августа 2021 г., 07:56

Обычно я не комментирую, но это действительно хороший блог, и я узнаю много нового. Большое тебе спасибо. Продолжайте писать и распространять больше полезной информации вместе с нами.