Должны ли вы платить все наличные за свой следующий дом?

Это может дать вам преимущество на жестком рынке недвижимости, но также имеет и недостатки.

Грег Догерти более 25 лет проработал редактором и писателем в крупных изданиях и на веб-сайтах. Он также является автором двух книг.

Обновлено 31 июля 2022 г.
Рассмотрено
Отзыв от Леа Д. Ураду

Леа Ураду, доктор юридических наук, выпускница юридического факультета Университета Мэриленда, специалист по подготовке налоговых деклараций штата Мэриленд, сертифицированный нотариус штата, сертифицированный специалист по подготовке налоговых деклараций VITA, участник ежегодной сезонной программы налоговой отчетности IRS, налоговый писатель и основатель L.A.W. Услуги по урегулированию налогов.Леа работала с сотнями федеральных частных лиц и иностранных налоговых клиентов.

Факт проверен
Факт проверен Кэтрин Бир

Кэтрин Бир — писатель, редактор и архивариус из Нью-Йорка. У нее большой опыт исследовательской и писательской деятельности, она освещала такие разнообразные темы, как история общественных садов Нью-Йорка и выступление Бейонсе на фестивале Coachella в 2018 году.

«Наличные решают все», — гласит старая поговорка. Однако верна ли эта философия при покупке дома?

Готовность платить наличными может дать вам преимущество перед мотивированными продавцами, стремящимися заключить сделку, но также может помочь вам с продавцами на рынках недвижимости, где запасы ограничены, а участники торгов могут конкурировать за недвижимость.

Платить все наличными за дом может иметь смысл для некоторых людей и на некоторых рынках недвижимости, но обязательно учитывайте и недостатки.

Ключевые выводы

• Предложения за наличные могут дать покупателям жилья преимущество перед мотивированными продавцами, стремящимися заключить сделку, или продавцами на узких рынках, где многие участники торгов конкурируют за одну и ту же недвижимость.
• Оплата наличными за дом может иметь смысл для некоторых людей и на некоторых рынках, но убедитесь, что вы также учитываете потенциальные недостатки.
• Недостатки включают связывание слишком большого инвестиционного капитала в одном классе активов, потерю рычага, предоставляемого ипотекой, и жертвование ликвидностью.

Стоит ли покупать дом за наличные или в ипотеку?

Каков процесс покупки дома за наличные?

Неудивительно, что первым шагом к покупке дома за наличные является получение наличных. Если у вас не окажется столько денег в банке, вам, вероятно, потребуется ликвидировать другие инвестиции и перевести вырученные средства на свой банковский счет. Имейте в виду, что продажа ценных бумаг, на которых вы получили прибыль, приведет к взиманию налога на прирост капитала.

Потенциальный продавец может также запросить подтверждение того, что у вас есть наличные деньги, например последнюю выписку из банка.

После этого процесс очень похож на покупку дома в ипотеку, за исключением того, что ипотечный кредитор заглядывает вам через плечо. После того, как вы выбрали дом, который хотите купить:

1. Согласуйте цену и подпишите договор. Этот договор, который часто называют договором купли-продажи, подтверждает условия, о которых договорились вы и продавец. Образцы форм доступны в Интернете, у вашего агента по недвижимости или у вашего юриста или юриста продавца. Вы захотите, чтобы контракт включал непредвиденные обстоятельства осмотра дома, чтобы вы могли выйти из сделки или пересмотреть цену, если с собственностью что-то серьезно не так.
2. Наймите профессионального домашнего инспектора. Это, скорее всего, было бы обязательным, если бы вы использовали ипотечный кредит, но это также очень хорошая идея, если вы платите наличными.
3. Оформить титульное страхование. Поскольку ипотечный кредитор не участвует, вам не придется платить за страхование титула кредитора. Тем не менее, вам понадобится страхование титула владельца. Задача страховой компании заключается в поиске общедоступных записей, чтобы убедиться, что у вас есть четкое право собственности на недвижимость, которую вы покупаете, что означает, что вы владеете ею без каких-либо залогов, претензий или споров о том, был ли продавец фактическим владельцем. . Страхование титула защитит вас от любых проблем, которые могли быть пропущены при поиске по названию. Вы или продавец платите единовременную премию за эту страховку, это вам решать.
4. Настройте закрытие. Это встреча, на которой вы и продавец подписываете и обмениваетесь различными документами для заключения сделки. Это может быть проведено в офисе компании условного депонирования, нанятой вами или продавцом, для обработки необходимых документов и регистрации продажи в соответствующих органах. Некоторые компании по титульному страхованию также предоставляют эти услуги.
5. Раскошельтесь на наличные. Закрытие обычно является моментом, когда вы платите продавцу. Традиционно для этого требовался кассовый чек из вашего банка, но в наши дни это также можно сделать в электронном виде.

Плюсы оплаты всего наличными за дом

1. Вы более привлекательный покупатель. Продавец, который знает, что вы не планируете оформлять ипотечный кредит, скорее всего, отнесется к вам более серьезно. Процесс ипотеки может занять много времени, и всегда есть вероятность того, что заявителю будет отказано, сделка сорвется, и продавцу придется начинать все сначала, отмечает Мари Адам, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Бока-Ратон. , Флорида.

2. Вы могли бы получить более выгодную сделку. Так же, как наличные деньги делают вас более привлекательным покупателем, они также позволяют вам лучше торговаться. Даже продавцы, которые никогда не слышали фразу «временная стоимость денег», интуитивно поймут, что чем раньше они получат свои деньги, тем скорее они смогут инвестировать или использовать их иным образом.

3. Вам не нужно терпеть хлопоты с получением ипотеки. После пузыря на рынке жилья и последовавшего за ним финансового кризиса 2007–2008 годов ипотечные страховые компании ужесточили свои стандарты при принятии решения о том, кто достоин кредита. Несмотря на то, что в последние годы они несколько ослабли, они по-прежнему, вероятно, будут запрашивать существенные документы даже у покупателей с солидными доходами и безупречной кредитной историей.

Хотя это может быть благоразумным шагом со стороны кредитной индустрии, это может означать больше времени и неудобства для заявителей на ипотеку.

У других покупателей нет иного выбора, кроме как платить наличными. «У нас были покупатели, которые не могли получить новую ипотеку, потому что у них уже есть действующая ипотека на другой выставленный на продажу дом», — говорит Адам. «Поскольку они не могут получить новую ипотеку, они покупают новую недвижимость за все наличные. Как только старая собственность будет продана, они могут заложить новую собственность или, возможно, решить вообще отказаться от ипотеки, чтобы сэкономить на процентах».

4. Вы никогда не будете спать всю ночь из-за платежей по ипотеке. Ипотека представляет собой самый большой счет, который большинству людей приходится платить каждый месяц, а также самое большое бремя, если их доход падает из-за потери работы или какого-либо другого несчастья.

Много лет назад домовладельцы иногда праздновали свои последние выплаты на вечеринках по сжиганию ипотеки. Сегодня среднестатистический домовладелец вряд ли останется на одном месте достаточно долго, чтобы погасить 30-летнюю или даже 15-летнюю ипотеку. Кроме того, домовладельцы часто рефинансируют свои ипотечные кредиты, когда процентные ставки падают, что может продлить срок их кредитных обязательств в будущем.

5. Вы с нетерпением ждете выхода на пенсию без ипотеки. Если для вас важно душевное спокойствие, то досрочное погашение ипотеки или оплата наличными за дом может быть разумным шагом. Это особенно верно, когда вы приближаетесь к пенсии. Хотя значительно больше американцев пенсионного возраста несут жилищные долги, чем 20 лет назад, согласно данным Федеральной резервной системы, многие специалисты по финансовому планированию и пенсионеры видят по крайней мере психологическую выгоду в выходе на пенсию без долгов.

«Если кто-то на пенсии сокращается до менее дорогого дома, я обычно советую им использовать капитал в своем нынешнем доме и не брать ипотечный кредит на новый дом», — говорит Майкл Дж. Гарри, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Ньютауне, штат Пенсильвания. .

Минусы оплаты всего наличными за дом

1. Вы вложите много денег в один класс активов. Если деньги, необходимые для покупки дома, представляют собой большую часть ваших сбережений, то вы нарушите одно из священных правил личных финансов: диверсификацию.

Более того, согласно многим исследованиям, с точки зрения возврата инвестиций жилая недвижимость исторически отставала от акций. Вот почему большинство специалистов по финансовому планированию советуют вам думать о своем доме как о месте для жизни, а не как об инвестиции.

2. Вы потеряете финансовый рычаг, который дает ипотека. Когда вы покупаете актив на заемные деньги, ваш потенциальный доход выше — при условии, что актив увеличивается в цене.

Например, предположим, что вы купили дом за 300 000 долларов, который с тех пор вырос в цене на 100 000 долларов и теперь стоит 400 000 долларов.Если бы вы заплатили за дом наличными, то ваша прибыль составила бы 33% (прибыль в размере 100 000 долларов на ваши 300 000 долларов). Однако если бы вы вложили 20 %, а оставшиеся 80 % взяли взаймы, то ваша прибыль составила бы 166 % (прибыль в размере 100 000 долларов США на ваш первоначальный взнос в размере 60 000 долларов США). В этом упрощенном примере игнорируются проценты по ипотечным кредитам, налоговые вычеты и другие факторы, но это общий принцип.

Стоит отметить, что кредитное плечо работает и в другом направлении. Если ваш дом падает в цене, вы можете потерять больше в процентном отношении, если у вас есть ипотека, чем если бы вы платили наличными. Это может не иметь значения, если вы намерены остаться в доме, но если вам нужно переехать, вы можете оказаться должны своему кредитору больше денег, чем вы можете получить от продажи.

3. Вы пожертвуете ликвидностью. Ликвидность означает, насколько быстро вы можете вывести свои деньги из инвестиций, если вам когда-нибудь понадобится. Большинство типов банковских счетов полностью ликвидны, а это означает, что вы можете получить наличные практически мгновенно. Взаимные фонды и брокерские счета могут занять немного больше времени, но не намного. Однако на продажу дома могут легко уйти месяцы.

Вы, конечно, можете брать кредит под залог собственного дома, через кредит под залог дома, кредитную линию под залог дома или, если вам не менее 62 лет, обратную ипотеку. Однако, как отмечает Гарри, у всех этих вариантов есть недостатки, включая комиссию и лимиты по займам, поэтому их не следует использовать случайно.

Покупка дома за наличные: часто задаваемые вопросы

Насколько распространены продажи жилья за наличные?

По данным ATTOM Data Solutions, в первом квартале 2021 года чуть более 26% продаж домов на одну семью и кондоминиумов были произведены за наличные. Это самый высокий уровень с первого квартала 2019 года.

Сколько я могу сэкономить, если буду платить наличными?

Исследование, опубликованное в 2021 году, показало, что покупатели жилья с ипотекой платили в среднем на 11% больше, чем те, кто платил наличными. Но многое будет зависеть от состояния рынка жилья в любой момент времени.

Могу ли я позже передумать и получить кредит на дом, за который я заплатил наличными?

Да, и у вас будет множество вариантов на выбор. К ним относятся ипотека с рефинансированием наличными, ссуда под залог дома или кредитная линия или обратная ипотека, если вы соответствуете возрастным требованиям.

Могу ли я получить наличные от ценных бумаг, не продавая их?

Если у вас есть инвестиции на брокерском счете, который позволяет маржинальные кредиты для таких целей, как покупка недвижимости, вы можете занять до 50% их стоимости, не продавая их. Тем не менее, это рискованный шаг, особенно если вы не возвращаете деньги быстро, например, взяв ипотечный кредит на дом вскоре после того, как вы завершили транзакцию с наличными.